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Hotel, Feriendorf und Wohnmobilstellplatz? – Mit den Bürgern im Dialog

Am Abend des 08.04.2019 begrüßte Bürgermeister Gluiber circa 160 interessierte Bürgerinnen und Bürger zur Bürgerversammlung zu den Themen Hotel, Feriendorf und Wohnmobilstellplatz für Beuren in der Kelter. Auf dem Programm standen Fachvorträge zum Tourismus in der Region Stuttgart sowie der Schwäbischen Alb, die Vorstellung der Machbarkeitsstudie und die Beteiligung der Bürgerschaft.

Bürgermeister Gluiber berichtete, dass es in Beuren seit mehreren Jahr(zehnt)en Planungen für die Etablierung eines Hotels gegeben habe. Derzeit gebe es einen Investor, welcher konkrete Vorstellungen für ein Hotel vorgelegt habe sowie bereits Betreiber vorhalte. Zur Überprüfung der Machbarkeit eines Hotels, eines Wohnmobilstellplatzes sowie eines Feriendorfes für die Gemeinde, hat die Gemeindeverwaltung die Firma dwif mit der Erstellung einer Machbarkeitsuntersuchung beauftragt. Von der Untersuchung erhoffe sich die Gemeinde Aufschluss zur Hotelgestaltung, zur inhaltlichen Ausrichtung, zu Nebengebäuden und dem Thema Mitarbeiterwohnen. Auch die stetig hohe Nachfrage nach Wohnmobilstellplätzen durch Besucher der Panorama Therme Beuren wurde in der Untersuchung thematisiert. Aus den Diskussionen auf der CMT 2019 wurde deutlich, dass in der Region Premiumstellplätze fehlen.

Die Tourismusregion Stuttgart

Armin Dellnitz, Geschäftsführer der Stuttgart-Marketing GmbH und Regio Stuttgart Marketing- und Tourismus GmbH erläuterte, dass 43 Städte der Region, einschließlich der Stadt Stuttgart, als Tourismusregion Stuttgart touristisch vermarktet werden. Dieses Jahr habe die Region die 9-Millionen-Marke bei den Übernachtungen geknackt, so Armin Dellnitz. Er erläuterte, dass die Kreise Esslingen und Böblingen die größte Dynamik besitzen würden. Auch der ausländische Markt sei von großer Relevanz. Ausländische Gäste aus den USA, der Schweiz, Österreich und China werden in Zukunft marktrelevant sein. Derzeit seien circa  70 Prozent der Übernachtungen mit geschäftlichem Hintergrund zu verzeichnen, 30 Prozent seien im freizeittouristischen Sektor unterwegs. „Man müsse bedenken, dass 30 Prozent von 9 Millionen eine ganze Menge Besucher sind“, so Armin Dellnitz. Durchschnittlich gebe es in der Region eine permanente Mehrauslastung.

Zum Thema Wohnmobilstellplatz stellt er fest, dass es in der Region bisher eher eine maßvolle Qualität der Stellplätze gebe. Die Region Stuttgart sei derzeit dabei, Qualitätskriterien für Wohnmobilstellplätze zu definieren. Abschließend vertrat Armin Dellnitz die Auffassung, dass man in Beuren, im Herzen der Region Stuttgart, den Fokus auf die Themen Genuss und Aussicht legen sollte. Der Tourismus sei ein wichtiger Wirtschaftsfaktor der Region und unterstütze die Lebendigkeit des Ortes sowie eine gesunde Geschäftswelt.

Touristische Entwicklung der Schwäbischen Alb und Chancen für die Region

Louis Schumann, Geschäftsführer des Schwäbische Alb Tourismusverbandes e.V., führte aus, dass die Schwäbische Alb touristisch gesehen aus 10 Landkreisen und einem Stadtkreis und aus ca. 300 Städten und Gemeinden bestehe. Sie verzeichne circa 75 Millionen Tagesgäste und liege bei der Übernachtungsstatistik in den vergangenen drei Jahren immer über dem Landesdurchschnitt.

Louis Schumann fragte die Zuhörer, ob sie lieber mit den Einwohnern des Allgäus oder des Flämings tauschen würden. Die Mehrheit der Zuhörer sprach sich für das Allgäu aus. Louis Schumann zeigte damit auf, dass man mit dem Allgäu ein bestimmtes Image verbinde, man könne sich darunter etwas vorstellen und habe sofort ein Bild im Kopf. Er erläuterte, dass das Allgäu früher nicht besonders attraktiv gewesen, aber durch den Tourismus gewachsen sei. Die Gemeinden auf der Schwäbischen Alb haben die Chance, mithilfe des Tourismus die Region attraktiver und lebenswerter zu machen. Die Wirtschaftsstruktur sei hochrangig. Es befinden sich 44 international bekannte Marken wie Triumph, Steiff, Trigema, Dr. Hauschka, Seeberger, LEKI, Weleda, rathiopharm, Zeiss und Märklin im Verbandsgebiet. Direkte Profiteure des Tourismus seien das Gastgewerbe, der Einzelhandel und die Dienstleistungsbranche. In Beuren seien 37 Firmen gemeldet, wovon etwa 75 Prozent im Einzelhandel- bzw. Dienstleistungsgewerbe tätig seien. Unter Hinweis auf die Kurorte im Gebiet der Schwäbischen Alb sehe er noch großes Potential in Beuren. Am Beispiel des kleinen Orts Dobel  im Schwarzwald führt er aus, dass dieser bei einer Einwohnergröße von  2.260 Einwohnern ca. 35.000 Übernachtungen pro Jahr verzeichne. Bei der Annahme eines Hotels mit 240 Betten würden bei einer durchschnittlichen Bettenauslastung von 37% etwa 34.000 Übernachtungen erreicht werden. Louis Schumann betont, dass die gewünschten Übernachtungszahlen und Größe eines Hotels in Beuren nicht auf diese Zahl auszurichten seien. Das Beispiel sei aber ein guter Anhaltspunkt, wie viel Potential im Kurort Beuren noch stecke. Die Zeit wandle sich und Argumente, die vor Jahren gegen ein Projekt gesprochen hätten, könnten zwischenzeitlich für ein Projekt stehen.

Vorstellung der Machbarkeitsstudie

Heiko Rainer, Senior Consultant der dwif-Consulting GmbH erläuterte die Machbarkeitsstudie und die mögliche touristische Entwicklungen der Gemeinde Beuren. Der Kurortentwicklungsplan sowie die Tourismuskonzeption seien als Grundlage in die Bedarfsstudie eingeflossen. Im Ort finde derzeit wenig Übernachtungstourismus statt, die durchschnittliche Bettenauslastung der gewerblichen Übernachtungsbetriebe liege derzeit bei 13,6 Prozent. Damit sei ein Betrieb ohne zweites Standbein nicht wirtschaftlich zu betreiben. Der Beurener Beherbergungsmarkt bestehe zu 25 Prozent aus gewerblichen Anbietern und zu 75 Prozent aus nicht gewerblichen Anbietern. Derzeit sei die Nachfragesituation in Beuren im Durchschnitt geringer als in anderen Heilbädergemeinden in Baden-Württemberg. Mit Betrachtung der Vorjahresentwicklung, sehe auch die dwif langfristig ein hohes Nachfragepotential in der Region.

Hotel

Bezüglich der gewerblichen Übernachtungsbetriebe in Beuren führt Heiko Rainer aus, dass es drei Betriebe gebe, von welchen sich lediglich ein Betrieb über ein Buchungsportal vermarkte. Auch der größte Betrieb in Beuren könne mit 19 Betten keine Reisegruppe unterbringen. Das Fazit der Gäste in Beuren wird von der dwif insoweit zusammengefasst, dass die Reisenden die Infrastruktur der Beherbergungsstätten kritisieren, aber die Angebote im Ort und die landschaftliche Attraktivität loben. Die dwif erkennt unter Betrachtung der Hotelbetriebe im engen Umfeld Beurens (Umkreis bis 20 Minuten Fahrt) Potential für ein Hotel im Wellnesssegment. Die vorhandenen Hotels seien eher auf das Tagungssegment ausgerichtet, so Heiko Rainer. Die dwif empfehle die Implementierung eines Hotels, welches für eine gute Wirtschaftlichkeit den folgenden Kriterien entsprechen sollte: Es sollte 80- 130 Zimmer, ein Restaurant und eine Bar beinhalten. Weiter sollte das Hotel im 4-Sterne bzw. 4-Sterne-Superior Bereich angesiedelt sein, über einen eigenen Wellness- und Spabereich mit Saunen, Wasserflächen und Anwendungsräumen sowie einen Fitnessraum verfügen. Außerdem sollte ein Multifunktionsraum für Aktiv- und Gesundheitsangebote und Tagungen vorgesehen werden. Wichtig sei auch, eine auffällige, aber der Region entsprechend authentische Architektur zu wählen.

Für eine Bruttogeschossfläche von 6.300 Quadratmeter sei ein Investitionsvolumen von 12,6 bis 13,5 Millionen Euro notwendig. Für den Bau eines Hotels könne ein Investor Zuschüsse erhalten. Ein gut geführtes Hotel könne eine Auslastung von 70 bis 75 Prozent erreichen, erklärte Heiko Rainer. Ein guter Hotelbetrieb wirke sich positiv auf das Image der Gemeinde Beuren aus. Weitere Effekte eines Hotelneubaus seien Gewerbesteuereinnahmen, die Schaffung von 40 bis 60 Arbeitsplätzen sowie das Profitieren der örtlichen Einzelhändler und Dienstleister.  

Heiko Rainer betonte, dass die Zurverfügungstellung von Mitarbeiterwohnungen bzw. einem Mitarbeiterhaus in Beuren zwingend notwendig sei. Der Standort solle so gewählt werden, dass der Arbeitsplatz fußläufig oder mit dem Rad gut erreichbar sei. Die dwif-Studie zeigt auf, dass die Mitarbeiterwohnungen nicht zwingend in der Nähe des Hotels geschaffen werden müssen. Bezüglich eines Boardinghauses kommt die dwif zu dem Schluss, dass die Umsetzung möglich, aber nicht notwendig ist. 

Feriendorf

Die dwif empfiehlt in ihrer Studie, ein Feriendorf nicht für die Zielgruppe „Familie“ zu errichten. In der Umgebung (Fahrzeit bis zu einer Stunde) gebe es Ferieneinrichtungen für Familien, bei welchen in den Gemeinden auch Angebote für Familien zur Verfügung stünden. Die Beurener Ausrichtung mit der Panorama Therme Beuren  sei eher für die Errichtung eines Chalet-Dorfs im gehobenen Segment prädestiniert. Heiko Rainer empfiehlt, diese Thematik erst sekundär zu planen und zum aktuellen Zeitpunkt zurückzustellen. Die Entwicklung des Tourismus und des Bedarfs müsse nach der Realisierung eines Hotels und eines Wohnmobilstellplatzes zunächst beobachtet werden. Die dwif empfiehlt in der Frage der Nutzung des Balzholzer Feldes tendenziell eher die sekundäre Implementierung eines zweiten Hotels (Natur- und Biohotel, Fahrrad- und Wanderhotel im Budget-Design-Segment) oder eines Chalet-Dorfes.  

Wohnmobilstellplatz

Bezüglich eines Wohnmobilstellplatzes erläutert Heiko Rainer, dass es in der direkten Umgebung fünf Campingbetriebe gebe. Im Beurener Umfeld (bis ca. 50 Minuten Fahrzeit) gebe es 6 Anbieter für Wohnmobilstellplätze in der direkten Nachbarschaft. Von diesen würde laut Heiko Rainer aber nur eine geringe Wettbewerbsrelevanz ausgehen. Ein Wohnmobilstellplatz sei, für privat geführte Plätze erst ab einer Größe  von 50 Stellplätzen wirtschaftlich. Eine gute Wirtschaftlichkeit werde bei einer Größe von 80 Stellplätzen erreicht. Bei einer Ausgestaltung in einer kleineren Größe sei der Wohnmobilstellplatz ein Zuschussbetrieb. Die dwif empfiehlt der Gemeinde eine Kapazität des Wohnmobilstellplatzes mit 50 bis 80 Plätzen zu planen. Des Weiteren werden Netzwerke und Kooperationen mit bestehenden Anbietern (z.B. der Panorama Therme Beuren, einem Fahrradverleih, geführte Wandertouren) empfohlen. Bürgermeister Gluiber wies darauf hin, dass die Panorama Therme Beuren Bauherrin des Wohnmobilstellplatzes sei und dieser den gemeindlichen Haushalt nicht belaste.   

Die dwif kommt in ihrer Studie zu einem klaren Ergebnis: Es besteht grundsätzlich ein breiter struktureller Bedarf an Übernachtungseinrichtungen in Beuren. Empfohlen wurden kurzfristig zwei Betriebe (Aktiv- und Wellnesshotel und Wohnmobilstellplatz) sowie langfristig ein weiterer Betrieb (Natur-Biohotel/ Fahrrad-Wanderhotel/Chalet-Dorf/ Thermenhotel). 

Hier finden Sie eine Übersicht.

Wo sollen die Betriebe platziert werden?

Auch darauf gab der Referent Heiko Rainer eine Antwort:  

Die Fläche zwischen der Panorama Therme und der Beethovenstraße sei grundsätzlich für mehrere Betriebstypen geeignet, allerdings weniger für ein Chalet-Dorf. Der Standort sei die Toplage und sollte für ein gehobenes Aktiv- und Wellnesshotel verwendet werden.

Die Ackerflächen im Balzholzer Feld würden sich für die Ansiedelung mehrerer Betriebstypen eignen. Weniger geeignet seien sie für die Ansiedelung von Flächen für Wohnmobilstellplätze, diese sollten eher an naturnahen Randgebieten positioniert werden. Da diese Flächen als Bindeglied zwischen Beuren und Balzholz fungieren, sollte tendenziell eher ein mögliches weiteres Hotel oder ein Chalet-Dorf dort angedacht werden. Zudem fungiere ein Wohnmobilstellplatz weniger gut als „Bindeglied“ zwischen Ortsteilen.

Die Fläche westlich der Panorama Therme biete sich, aufgrund der Lage am Stadtrand und der gleichzeitig guten Erreichbarkeit der Therme, gut für den angedachten Wohnmobilstellplatz an. Grundsätzlich könnte langfristig gesehen an diesem Standort auch ein mögliches weiteres Hotels umgesetzt werden. Dann stünde jedoch kein guter Standort nahe der Panorama Therme für die Schaffung von Wohnmobilstellplätzen zur Verfügung.  

Fragen und Diskussion:

Anschließend an die Fachvorträge konnten die interessierten Bürgerinnen und Bürger an vor Ort aufgebauten Ständen zu den jeweiligen Themen und Planungen Fragen stellen und Anmerkungen anbringen. Zusammenfassend konnten viele verschiedene Anmerkungen, Vorschläge, aber auch Kritik und Lob aus der Bürgerschaft von der Gemeindeverwaltung mitgenommen werden. Bürgermeister Gluiber fasste die Stellungnahmen mit den jeweiligen Referenten jeweils kurz zusammen. Er sprach sich dafür aus, dass die Größe eines Hotels in einem zu Beuren passenden Rahmen bleiben solle. Das Thema Parken werde in einer separaten Analyse von einem Verkehrsplanungsbüro untersucht.

Wie geht es weiter?

Die eingebrachten Anmerkungen sowie die Empfehlungen aus der Studie werden von der Gemeindeverwaltung aufgearbeitet und von Bürgermeister Gluiber mit dem potentiellen Investor besprochen. Für die Planung eines Hotels werde man einen städtebaulichen Berater einbeziehen.   

Geplant sei, im Herbst 2019 das Rahmenkonzept für ein Hotel mit der Bürgerschaft zu diskutieren. Das Thema Mitarbeiterwohnen werde von der Gemeindeverwaltung untersucht. Alternativ könne sich die Gemeinde auch ein genossenschaftliches Projekt vorstellen.  Bezüglich der Gestaltung des Wohnmobilstellplatzes sei ein Termin zur Bürgerbeteiligung im Juni vorgesehen. Unabhängig von den Planungen des Wohnmobilstellplatzes müsse das Bebauungsplanverfahren und das Flächennutzungsplanverfahren weiter vorangetrieben werden. Hier sei die öffentliche Auslegung und formelle Öffentlichkeitsbeteiligung für den Herbst bzw. Frühwinter 2019 vorgesehen. Das Thema Feriendorf werde gemäß der Empfehlung der dwif zunächst nicht weiter verfolgt.  

Der stellvertretende Bürgermeister Bernhard Klaß hielt das Schlusswort, bedankte sich bei den Rednern und der Bürgerschaft und betonte, dass aus seiner Sicht die Gemeinde Beuren einen guten Weg eingeschlagen habe.

PowerPoint-Präsentationen der Referenten

Daniel Gluiber, Bürgermeister
Armin Dellnitz, Geschäftsführer Stuttgart-Marketing GmbH und Regio Stuttgart Marketing- und Tourismus GmbH
Louis Schumann, Geschäftsführer Schwäbische Alb Tourismus
Heiko Rainer, dwif-Consulting GmbH

Kontakt Gemeinde

Gemeindeverwaltung Beuren
Linsenhofer Straße 2
72660 Beuren
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07025 91030-10
beuren(@)beuren.de